近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类(lèi区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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